房屋的安全如同人体的健康，需要定期体检和长期养护。随着我国大量建筑步入“中老年”，墙体开裂、电梯老化、管道破损等问题逐渐显现，如何为房屋的“养老”提供可持续的资金支持，成为关乎千家万户居住安全的核心议题。这一制度的筹资路径设计，既需要科学性与公平性，也考验着社会资源的统筹智慧。
一、房屋养老金的“公共账户”：主导的多元筹资
房屋养老金的公共账户是制度创新的核心，其资金来源以公共资金为主，通过多维度渠道实现“取之于房、用之于房”的良性循环：
1. 土地收益反哺机制
土地出让金成为最主要的资金来源之一。部分试点城市已尝试从土地出让净收益中划拨2%-5%进入公共账户，例如上海市通过调整土地出让金支出科目实现资金归集。数据显示，近十年全国土地出让金累计结余约3685亿元，为房屋养老金提供了稳定蓄水池。
2. 财政资金定向投入
中央及地方财政通过城镇保障性安居工程补助、老旧小区改造专项资金等渠道进行补贴。如青岛市将地方财政年度预算的0.5%划入房屋养老金账户，形成制度性投入。
3. 公积金增值收益调配
2023年全国住房公积金增值收益达1440.6亿元，试点方案拟将其中的2%-4%（约30-60亿元/年）注入公共账户，与房屋安全管理形成闭环。
4. 存量资产盘活
部分城市探索将原公房出售资金、物业经营性收益（如小区广告、停车费）的20%纳入公共账户。宁波市通过物业费调价机制，将增收部分的30%转为房屋养老金。
二、个人账户：既有制度的优化升级
个人账户并非新增负担，而是对现行住宅专项维修资金的系统化升级：
1. 历史欠账追溯机制
针对2000年前未缴纳维修资金的老旧房屋，采取“补贴+业主补缴”模式。例如宁波市要求业主按新建项目标准的60%补缴，剩余40%由财政承担。
2. 动态续筹体系
建立与房屋价值挂钩的续缴标准。当账户余额低于首期归集额的30%时，通过业主大会决议启动续筹，参考深圳经验引入“房屋价值×0.1%”的年缴比例。
3. 增值收益再投资
沉淀资金通过购买国债、保障性住房REITs等低风险产品实现保值增值。上海市2024年试点将维修资金委托专业机构投资，目标年收益率达3.5%。
三、社会协同：市场化手段的创新探索
引入社会力量是破解资金瓶颈的重要突破口：
1. 房屋安全保险制度
借鉴德国经验推行强制基础险+商业补充险模式。基础险覆盖结构安全隐患检测费用，由公共账户统一投保；补充险针对电梯维修等特定风险，鼓励业主自主参保。重庆市已实现公有房屋100%投保，年赔付率达85%。
2. 金融工具创新
试点发行房屋安全专项债券，青岛2024年成功发行10亿元债券用于危房改造；探索“维修资金信托计划”，允许业主将账户资金委托专业机构管理。
3. 企业社会责任联动
建立房企质量保证金制度，要求开发商按项目造价的1%缴纳房屋维护保证金，保修期后转入公共账户。万科、保利等头部企业已在试点城市先行实践。
四、制度保障：确保资金安全与效能
1. 立法规范体系
参考新加坡《地契分层法令》，推动《房屋安全管理条例》立法，明确资金归集比例、使用范围及监管责任。
2. 智能监管平台
上海市建立“房屋养老金区块链平台”，实现资金流向实时追溯，业主可通过APP查询账户变动及工程审计报告。
3. 社区共治机制
设立由业主代表、物业、第三方机构组成的资金管理委员会，重大维修项目需经双三分之二业主表决。
行动建议：公众如何参与房屋养老
1. 查询账户信息
通过“全国住宅专项维修资金查询平台”或地方住建部门官网，定期查看个人账户余额及公共账户使用公示。
2. 行使监督权利
参与业主大会审议资金使用方案，对不符合规定的支出可向12345热线或审计部门举报。
3. 风险预防措施
老旧房屋业主可自愿购买附加险，年保费约为房屋价值的0.05%-0.1%，覆盖突发性结构维修费用。
房屋养老金的多元筹资路径，本质上是通过社会共担机制实现居住安全的代际公平。从德国的保险模式到新加坡的立法经验，再到中国特色的土地收益反哺机制，这些探索都在回答同一个命题：如何让每一栋房子都能体面地“老去”，让每一位居民都能安心地“栖居”。随着试点经验的积累，这套制度将成为中国城市更新进程中不可或缺的安全网。